mardi 14 décembre 2010
samedi 27 novembre 2010
Vous avez le droit de contester votre évaluation municipale. Comment?
L'évaluation foncière ? Premièrement, en quoi consiste l'évaluation municipale ?
Tous les trois ans, chaque ville ou municipalité procède à une évaluation des propriétés sur son territoire. Cette évaluation est généralement effectuée par échantillonnage, en se basant sur un découpage du territoire sans tenir compte des particularités de chacun des immeubles qui s'y trouvent.
La valeur donnée à votre propriété lors de cette évaluation se veut la"valeur réelle", c'est-à-dire la valeur se rapprochant le plus de celle qu'aurait votre maison sur le marché immobilier si vous décidiez de vendre durant la période où est effectuée l'évaluation.
Je conteste ! À Montréal, chaque trois ans, le nouveau rôle d'évaluation foncière est déposé. Les comptes de taxes sont donc calculés à partir de cette nouvelle évaluation. L'augmentation de la valeur foncière des propriétés est sur trois ans par l'administration municipale, afin de répartir la hausse, qui, dépendamment des différents paramètres d'évaluation et des fluctuations du marché, peut affecter votre compte de taxes.
Dans un premier temps, si vous décidez de contester cette hausse, vous devez déposer avant le 1er mai de l'année du rôle, une demande de révision à la Direction de l'évaluation foncière de la Ville de Montréal.
Les demandes de révision déposées après le 1er mai ne seront pas acceptées. Par contre, si durant les trois années de l'application de l'évaluation un événement survient qui entraîne une baisse de la valeur de votre propriété (par exemple, un incendie, un dégât d'eau, etc.), vous pourriez déposer une demande en tout temps.
Il faut aussi que vous sachiez que même si vous déposez une demande de révision, vous êtes tenus de payer votre compte de taxes dans les délais prévus. Si une décision est prise en votre faveur concernant votre demande de révision, la Ville vous remboursera (avec intérêts, s'il y a lieu) le montant de taxes payé en trop.
Votre demande de révision déposée et reçue, un évaluateur de la Ville étudiera votre dossier et évaluera les raisons que vous invoquez pour justifier la baisse de la valeur de votre propriété dans le rôle d'évaluation foncière en vigueur. La décision de l'évaluateur, en votre faveur ou non, doit être rendue au plus tard le 1er septembre de la même année.
Je conteste encore ! La Direction de l'évaluation foncière refuse de vous accorder une diminution de la valeur foncière de votre propriété ? Vous refusez toujours de débourser le montant de votre compte de taxes ? Vous pouvez poursuivre votre démarche de contestation en formulant une autre demande de révision, mais cette fois-ci, devant le Tribunal administratif du Québec.
Cette demande de révision doit être déposée dans les 31 jours suivant la réception de la décision de la Direction de l'évaluation foncière.
Dans de rares cas, lorsque le juge refuse une réévaluation de votre propriété, vous pouvez porter la cause en appel à la Cour du Québec. Cependant, pour le faire, le juge ayant traité votre dossier doit vous permettre d'aller en appel.
N'oubliez pas que ce type de procédures entraîne des frais d'avocat variant selon la complexité de votre dossier. Il est donc très important de bien vous préparer avant de vous engager dans cette voie, car c'est à vous qu'incombe la responsabilité de prouver que votre propriété a été surévaluée.
Auteur : Arrondissement.com
En savoir plus: Ville de Montréal
Source : Réseau juridique du Québec
Demande de révision : Formulaire PDF
Sources: Gilles Brooks de Multi-Prêts
Tous les trois ans, chaque ville ou municipalité procède à une évaluation des propriétés sur son territoire. Cette évaluation est généralement effectuée par échantillonnage, en se basant sur un découpage du territoire sans tenir compte des particularités de chacun des immeubles qui s'y trouvent.
La valeur donnée à votre propriété lors de cette évaluation se veut la"valeur réelle", c'est-à-dire la valeur se rapprochant le plus de celle qu'aurait votre maison sur le marché immobilier si vous décidiez de vendre durant la période où est effectuée l'évaluation.
Je conteste ! À Montréal, chaque trois ans, le nouveau rôle d'évaluation foncière est déposé. Les comptes de taxes sont donc calculés à partir de cette nouvelle évaluation. L'augmentation de la valeur foncière des propriétés est sur trois ans par l'administration municipale, afin de répartir la hausse, qui, dépendamment des différents paramètres d'évaluation et des fluctuations du marché, peut affecter votre compte de taxes.
Dans un premier temps, si vous décidez de contester cette hausse, vous devez déposer avant le 1er mai de l'année du rôle, une demande de révision à la Direction de l'évaluation foncière de la Ville de Montréal.
Les demandes de révision déposées après le 1er mai ne seront pas acceptées. Par contre, si durant les trois années de l'application de l'évaluation un événement survient qui entraîne une baisse de la valeur de votre propriété (par exemple, un incendie, un dégât d'eau, etc.), vous pourriez déposer une demande en tout temps.
Il faut aussi que vous sachiez que même si vous déposez une demande de révision, vous êtes tenus de payer votre compte de taxes dans les délais prévus. Si une décision est prise en votre faveur concernant votre demande de révision, la Ville vous remboursera (avec intérêts, s'il y a lieu) le montant de taxes payé en trop.
Votre demande de révision déposée et reçue, un évaluateur de la Ville étudiera votre dossier et évaluera les raisons que vous invoquez pour justifier la baisse de la valeur de votre propriété dans le rôle d'évaluation foncière en vigueur. La décision de l'évaluateur, en votre faveur ou non, doit être rendue au plus tard le 1er septembre de la même année.
Je conteste encore ! La Direction de l'évaluation foncière refuse de vous accorder une diminution de la valeur foncière de votre propriété ? Vous refusez toujours de débourser le montant de votre compte de taxes ? Vous pouvez poursuivre votre démarche de contestation en formulant une autre demande de révision, mais cette fois-ci, devant le Tribunal administratif du Québec.
Cette demande de révision doit être déposée dans les 31 jours suivant la réception de la décision de la Direction de l'évaluation foncière.
Dans de rares cas, lorsque le juge refuse une réévaluation de votre propriété, vous pouvez porter la cause en appel à la Cour du Québec. Cependant, pour le faire, le juge ayant traité votre dossier doit vous permettre d'aller en appel.
N'oubliez pas que ce type de procédures entraîne des frais d'avocat variant selon la complexité de votre dossier. Il est donc très important de bien vous préparer avant de vous engager dans cette voie, car c'est à vous qu'incombe la responsabilité de prouver que votre propriété a été surévaluée.
Auteur : Arrondissement.com
En savoir plus: Ville de Montréal
Source : Réseau juridique du Québec
Demande de révision : Formulaire PDF
Sources: Gilles Brooks de Multi-Prêts
mercredi 17 novembre 2010
Le vendeur est-il obligé de vendre?
Le vendeur demeure libre de refuser une promesse d’achat conforme aux conditions prévues au contrat de courtage.
L’affaire Lavoie c. Succession Bernier
Récemment, la Cour d’appel, le plus haut tribunal au Québec, a rendu une importante décision relative au domaine du courtage immobilier dans un dossier où l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec (ACAIQ), maintenant devenue l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), est intervenue dès la première instance puis en appel à la Cour d’appel pour faire valoir sa position. La Cour d’appel avait à déterminer si une promesse d’achat conforme aux conditions prévues au contrat de courtage constituait une acceptation de l’offre de vendre du vendeur, obligeant donc ce dernier à l’accepter. La Cour d’appel a décidé que ce n’était pas le cas.
- Les faits à l’origine du litige sont les suivants:
- D’abord, un promettant-acheteur avait signé une promesse d’achat au prix demandé apparaissant à la fiche descriptive sans aucune condition. Peu de temps après, mais avant la présentation de cette promesse d’achat, une autre personne avait signé une promesse d’achat pour une somme supérieure au prix demandé. Le vendeur avait refusé la première des deux promesses d’achat et accepté la deuxième. La Cour d’appel a décidé que le vendeur était libre de refuser la première des deux promesses d’achat.
Une promesse d’achat conforme aux conditions du contrat de courtage ne constitue pas une acceptation d’une offre de vente au sens du Code civil du Québec
- Pour arriver à la conclusion qu’une promesse d’achat conforme aux conditions du contrat de courtage ne constitue pas une acceptation d’une offre de vente au sens du Code civil du Québec, la Cour d’appel retient l’argument suivant. En accord avec les usages et règles de l’art, la Loi sur le courtage immobilier tient pour acquis que le travail du courtier n’est pas de présenter au public en général une offre formelle de vente de la part de son client mais bien de rechercher la meilleure offre d’achat possible. Si la fiche descriptive que le courtier a préparée comporte tous les éléments essentiels du contrat envisagé, le fait que le vendeur ait retenu les services d’un courtier indique bien que la fiche descriptive n’est pas une offre de vente au sens du Code civil du Québec.
De plus, la Cour d’appel indique que suivant la Loi sur le courtage immobilier et ses règlements, certains formulaires, tels que la promesse d’achat et la contre-proposition, sont obligatoires. Il n’est fait aucune mention d’un formulaire qui serait une offre de vente. Les courtiers doivent procéder par promesse d’achat et contre-proposition : ils ne font pas signer et n’ont pas le droit de faire signer par un acheteur potentiel une acceptation d’une soi-disant offre par le vendeur.
Cette décision n’affecte pas le droit du courtier à sa rétribution
- La Cour d’appel indique toutefois que cette décision ne remet aucunement en question le droit du courtier d’être rétribué pour le travail qu’il a fait si le vendeur refuse une telle promesse d’achat conforme aux conditions prévues au contrat de courtage.
Malgré cet arrêt de la Cour d’appel, en vertu de la nouvelle Loi sur le courtage immobilier, le courtier doit tout de même indiquer, sur toute fiche descriptive ou tout document similaire servant à décrire un immeuble faisant l’objet d’un contrat de courtage de vente, une mention que le document ou la fiche ne constitue pas une offre ou une promesse pouvant lier le vendeur mais qu’il constitue une invitation à soumettre de telles offres ou promesses.
- Cet article fait suite à celui intitulé « Le jugement Lavoie c. Succession de Michèle Bernier - La présentation d’une promesse d’achat conforme au prix demandé oblige-t-elle le vendeur à vendre son immeuble? » de mai 2008. l
Profession Courtier Novembre 2010
Source : OACIQ
jeudi 11 novembre 2010
Quand les acheteurs de maisons et condos... sont des acheteuses!
Sur le terrain, les courtiers immobiliers, constatent que les femmes constituent une clientèle de plus en plus importante en immobilier. Célibataires, séparées ou divorcées, elles achètent. Les femmes achètent pour faire un "bon placement" ... et l'indépendance est le principal avantage que leur procure la propriété. Leur principale inquiétude: l'abordabilité.
Quel est le plus récent portrait des acheteuses? Selon un sondage réalisé au début 2008 par Ipsos Reid, pour le compte de TD Canada Trust: auprès de femmes de 20 à 45 ans ayant acheté un domicile seules, les principaux points à souligner sont:
- La moyenne d'âge au moment du premier achat était de 29 ans; 82% de ces femmes étaient célibataires et n'avaient pas d'enfant, et 49% détenaient un diplôme universitaire.
- Les femmes du groupe sondé ont indiqué que ce qui les a principalement poussées à acheter une maison était le fait qu'il s'agissait d'un bon placement (71%), qu'elles ne voulaient plus payer de loyer (61%) et qu'elles désiraient entrer sur le marché de l'immobilier (54%). Plus des trois-quarts (77%) ont déclaré que l'abordabilité et l'engagement financier étaient leur plus gros souci avant d'acheter.
- Le coût et le quartier semblent être les deux critères de sélection pour les femmes propriétaires, slont l'étude de la Banque TD. Par rapport aux acheteuses de maisons, les acheteuses de condo ont mentionné plus souvent le coût et l'absence d'entretien - ou faible entretien - comme critères dans l'achat de leur propriété. Inversement, beaucoup plus d'acheteuses de maisons que d'acheteuses de condo mentionnent le désir d'avoir un terrain (48% vs 1%) et les dimensions de la propriété (42% vs 33%) comme facteurs de décision.
- Quel est le pire aspect de la possession pour les femmes propriétaires? Les répondandes au sondage Banque TD ont mentionné l'entretien et les réparations et le coût de l'entretien et des réparations.
Vous pouvez avoir les résultats plus détaillés en consultant le communiqué global. Un autre communiqué porte principalement sur les Montréalaises.
Un autre texte intéressant porte sur les femmes, particulièrement les femmes baby boomers et les résidences secondaires. Tom Kelly d'Inman News donne certaines statistiques (en anglais) dont voici une traduction libre des grandes lignes:
- Les femmes contrôlent 80% des intentions d'achat, sont responsables de 91% des décisions d'achat en immobilier et, dans 94% des cas, prennent les décisions concernant l'aménagement intérieur. "Les femmes ne font pas juste acheter un produit - elles s'y investissent".
- Les femmes baby-boomers recherchent la luminosité, qui est très importante afin de compenser pour une vue déclinante et pour ajouter du caractère aux pièces; les femmes de 55 ans et plus sont cyber-compétentes et utilisent leur ordinateur pour acheter et pour correspondre; elles sont très sensibles aux couleurs (contrairement aux hommes). Pour les femmes plus âgées, la sécurité est importante et elles apprécient les systèmes technologiques de sécurité. Les femmes sont aussi occupées que les hommes (ou même davantage) et elles apprécient tout ce qui leur permet de gagner du temps. Elles savent ce qu'elles veulent et utilisent beaucoup Internet pour s'informer et magasiner.
Source:
Linda Grondin. Collège de l'immobilier du Québec
Rénover : pas seulement une question d'esthétique
| |||
Inscription à :
Articles (Atom)